Infomations家づくりの豆知識

一般的に「人生で一番高い買い物は家である」といわれています。

 

そしてその家づくりを考える上で決して避けて通れないのはお金のお話。中でも銀行などの金融機関からお金を借りて新築住宅などを考える方が大多数ではないでしょうか？

それも30年以上、場合によっては40年という長期にわたって返済する住宅ローンともなると、決してばかにできない金利がかかってきます。

 

そう考えると人生で一番高い買い物は家ではなく「住宅ローン」だとも言えます。

でもその住宅ローン、表示金利が安いという理由だけで決めていませんか？

 

今回は総支払額に差が出る住宅ローンの選び方と注意点を解説してきます。

 

目次

• 住宅ローンを検討する際やってはいけないこととは？

• ローンを検討する際のポイントとは？

　・「借りられる金額」ではなく、「無理なく返済できる金額」を把握する

　・住宅の建設費(土地代金、建物購入価格)だけでなく、諸費用を含めた総費用を把握する

　・金利動向やライフプランなどを考慮して、自分に合った金利タイプや返済期間のローンを選ぶ

• 変動金利・固定金利それぞれのメリット・デメリットとは？

　・固定金利期間選択型

　・全期間固定金利型

　・変動金利型

• 無駄な金利分の支払いを減らす方法とは？

　・繰り上げ返済を利用する

　・他の金融機関での借換え

• まとめ

 

１．住宅ローンを検討する際やってはいけないこととは？

 

「家を建てたい」と考えたら住宅ローンを組まなくては・・・という方は多いかと思います。

じゃあどの銀行で借りようか？と考えた時に普段利用しているメインバンクが頭に浮かぶのではないでしょうか。

 

それでは普段から利用している銀行で「まずはどれだけ借りられるか事前審査を出してみるか・・・」と考えるのも当然の流れではあるのですが、実はそれが大きな間違いです。

 

金融機関はいくつもあって、それぞれに金利・金利タイプなど違いがあります。

正直、銀行の窓口などで相談しても「まずは事前審査を出してみないと何とも言えないので、出してみましょう。」とその銀行のローンを勧められるだけで、他の金融機関との比較を説明してくれるわけではありません。

 

住宅ローンの基礎知識がない状態で、銀行員さんや営業マンの言うがまま借りてしまうと思わぬことになりかねません。

 

まずは住宅ローンを検討し始めた段階で、おさえておくべきポイントがありますので解説します。

 

 

２．住宅ローンを検討する際のポイントとは？

 

住宅ローンで失敗しないために確認すべきポイントは3つあります。

 

・「借りられる金額」ではなく、「無理なく返済できる金額」を把握する

住宅ローンの借り入れ可能額は、基本的に年収で決まります。そして年収から逆算しておおよその借入可能額を割り出すことができるのですが、そこで使われるのが返済比率になります。

 

返済比率とは年収のうち返済額が何パーセントを占めるのかを出したものですが、金融機関ごとに「この人の年収があれば、このくらいの割合を返済にまわしても生活は破綻しないだろう」目安があります。

 

ですが返済比率の許容範囲＝無理なく返済できる金額ではありません。もちろん毎月の支払額は少ない方がいいからといって借入額を減らすと、希望通りの家にならなかったりするので建築費用と返済額のバランスが重要になります。

 

・住宅の建設費(土地代金、建物購入価格)だけでなく、諸費用を含めた総費用を把握する

家を新築する場合には土地と建物の金額だけ用意すれば十分なのでしょうか？

実はそれ以外にも費用が必要で、一般的には「諸費用」といわれるものが必要になります。

 

例を挙げると表示登記・保存登記といった登記費用や火災保険の加入費用、購入する土地によっては軟弱な地盤のために補強工事が必要となる場合があります。

そうした「かかるかもしれない費用」も想定して、予期せぬ出費がない様に資金の計画を立ることが大切です。

 

もちろんこれは建築会社に相談して概算費用を出してもらうのが良いのですが、工務店ごとに見込まれている金額、別途となっている項目なども比較することが重要となります。

 

・金利動向やライフプランなどを考慮して、自分に合った金利タイプや返済期間のローンを選ぶ

住宅ローンには様々な金利タイプのものがありますが、最近最も多い「変動金利型」の住宅ローンに「全期間固定金利型」の住宅ローン、あらかじめ決めた期間のみ金利が固定される「固定金利期間選択型」と大きく分けて3タイプの金利タイプ分けられます。

 

それぞれにメリット・デメリットがありますが、特にどんなリスクがあるかも知らずに勧められるがままローンを組んでしまうのはとても危険です。

 

それではそれぞれの金利タイプのメリット・デメリットを解説します。

 

３．変動金利・固定金利それぞれのメリット・デメリットとは？

それではそれぞれの金利タイプにはどのようなメリットとデメリットが存在するのでしょうか？

 

・固定金利期間選択型

「当社●年間〇％」など一定期間は金利が固定され、それ以降は経済情勢に合わせて金利は変動するという金利タイプで、変動金利と固定金利と間を取ったような金利タイプです。

 

以前は銀行が表示金利よりも下げて、変動金利に近い金利で10年間など固定できたため中期の返済計画が立てやすいのがメリットでした。

しかし最近では金利が上がってしまったため、最も優遇される固定期間中でも月々の支払金額は高く、固定金利終了後の金利や支払額は不透明という、変動と固定の悪いところを併せ持った形になってしまっているためほとんど利用者はいない状態になっています。

 

・全期間固定金利型

借り入れた時の金利が全返済期間を通じて変わりません。

借入時に金利も含めた総支払金額や月々の返済額が決まるため返済計画が立てやすいのがメリットです。また、借り入れ後に金利が上昇したとしても借入時の金利が適用されますので総支払額が安く済む可能性があります。

 

反面、借入後に金利が低下したとしても返済金額は変わらないため総支払額は高くなってしまいます。

 

現状では固定金利は上昇傾向で以前より高くなりがちですが、銀行や借入される方の条件によって金利が大きく変わります。「金利が高いから」という理由で全く検討しないのではなく、一度確認しておくべき金利タイプだと思います。

 

・変動金利型

金融情勢の変化に伴い返済途中にでも金利が変動するタイプです。一般的に半年に1回ごと金利が見直され、その時の金利が適用されます。

 

メリットは現状で最も金利が低いこと、また今後金利が下がった場合には合わせて支払額も少なくなります。

 

逆に借り入れ後に金利が上昇すると返済額が増加するという「金利変動リスク」をはらんでいる点がデメリットとなります。

とりあえずこれまでは変動金利も上がっていませんが、金利が上がったという想定も頭に入れつつ返済額を決めていく必要がある住宅ローンです。

 

４．無駄な金利分の支払いを減らす方法とは？

 

住宅ローンを支払い中に金利分の支払いを減らし、総支払額を下げる方法は大きく分けて2つあります。

 

• 繰り上げ返済を利用する

繰り上げ返済とは、月々の返済以外に残高の全部または一部を支払うことを言います。

こうして繰り上げ返済で支払われたお金は、もともと借入れた元金に充当されますので、その分に対して金利がかからなくなります。

一般的には繰り上げ返済を行うごとに、毎月の返済金額は同じでも返済期間がどんどん短くなっていくため、利息軽減効果は非常に高い方法です。

注意点としては、金利の支払い分が減るというのは大きいものの、一度期間を短縮しあ後に元の支払期間に戻すことはできません。

 

また、利息がもったいないからといって無理な繰り上げ返済を行うと手持ちの現金が貯められず、不測の事態で足りなくなってしまうことも考えられますので、額とタイミングに十分注意が必要となります。

 

• 他の金融機関での借換え

固定金利期間選択型の住宅ローンは当初の期間が経過すると、変動金利になるか再度固定金利の期間を選択することとなります。

 

しかし当初機関の優遇金利よりも優遇幅が大きく減っていたり、その時の金利の状況によっては別の金融機関でまるまる借りなおす方ことで総支払額が減る場合もあります。

 

通常、支払っている住宅ローンを延長する場合より、最初に借りる時の方が優遇されています。再度ほかの銀行で借り換えることで最も優遇幅が大きい金利を選ぶことができるというメリットになります。

 

やはり注意点もあり、借換えた場合には「抵当権」という「銀行がつけた担保を法務局に登録する」という設定が変わるため、改めて登記を行わなければなりません。

その際には手数料や登録免許税などがかかってくるため、試算を行って金額的なメリットがあるかどうかを事前に確認することが大切です。

 

まとめ

 

住宅ローンは金利なども踏まえると家よりも高い買い物になります。

それだけ大きい金額のものを何となく選んでしまうというのはお勧めしません。

 

少なくとも選んだ金利タイプのメリットとデメリットを把握したうえで、自分に有利な金融機関を検討するべきです。

特に変動金利は最も安い金利のため選ばれやすく、月々の支払額が少なくなるため返済比率から逆算すると借入総額を増やすこともしやすい住宅ローンですが、金利変動リスクに備えつつ計画しましょう。

 

優プランは寒さが厳しく、夏も暑い松本市や安曇野市に気候に合った高気密・高断熱・高品質の家づくりを提案しています。
自由設計の注文住宅、平屋・二世帯住宅など幅広いご要望にお応えいたしております。
建物だけでなく、ファイナンシャルプランナーとして地域の金融機関の特徴も把握していますので、お金のことでも「後悔したくない」とお考えの方はぜひご相談ください。

 

 

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この記事を書いた人

児玉　忠（注文住宅ハウスアドバイザー/ファイナンシャルプランナー）

中学生と小学生の２児の父で45歳、新卒時から２３年間にわたり注文住宅のハウスアドバイザー一筋で、１００棟以上の新築住宅のお客様をお手伝いしている。

ファイナンシャルプランナーでもあるため、住宅ローンの資金計画などを含めた総合的な提案を行っている。