2024.09.30 家づくりの豆知識
固定資産税？不動産取得税？住宅の新築で必要になる税金を解説します！
家を新築するというのはとても大きな金額がかかります。
なるべく費用をおさえたいところではあると思いますが、建築費や諸経費以外にも払わなくてはならないものが「税金」です。
消費税などは身近な税金として支払っていますが、新築住宅を購入した際には固定資産税や不動産取得税・登録免許税など、これまで聞きなれない税金が出てきます。
今回はこのような住宅の取得の際に必要になる税金について解説していきます。
目次
１．まず家を建てた時にかかる税金とは？
・消費税
・印紙税
・登録免許税
・不動産取得税
２．家を建てることによって毎年かかる税金とは？
・固定資産税
・都市計画税
３．親からの援助を受けた際に必要になるかもしれない税金とは？
・贈与税
・相続時精算課税制度
４．税金の減税・控除はあるの？
・住宅ローン控除とは？
・住宅ローン控除を受ける条件とは？
・住宅ローン控除の注意点
５．まとめ
１．まず家を建てた時にかかる税金とは？
住宅を購入する際にかかる主な税金は「消費税」「印紙税」「登録免許税」「不動産取得税」があげられます。
それぞれがどういったものか解説させていただきます。
・消費税
まず日常生活にも馴染み深い消費税。これは物品やサービスの提供などの取引に対して公平に課税される税金で、一部を除き国内で行われるほぼすべての販売が対象になります。
税率はそれぞれの取引に対して10％または8％の税率となります。
ちなみに土地代金そのものには消費税はかかりませんが、仲介手数料などには消費税がかかります。
・印紙税
印紙税とは契約書を作成する際にその契約金額に応じた金額の「収入印紙」が必要となります。
住宅の新築にかかわる契約書となると、まずは建物の「建築工事請負契約書」と土地や建売住宅の購入した際の「売買契約書」が思い浮かぶかと思います。
他にも住宅ローンを組む場合には金消契約(金銭消費賃借契約)という金融機関で融資を受けるための契約書にも印紙は必要となります。
- 印紙税の金額
| 契約金額 | 通常 | 軽減後 |
| 100万円超500万円以下 | 2千円 | 1千円 |
| 500万円超１千万円以下 | 1万円 | 5千円 |
| 1,000万円超5,000万円以下 | 2万円 | 1万円 |
| 5,000万円超1億円以下 | 6万円 | 3万円 |
契約金額によって契約書に貼る金額が変わります。
2029年3月末まで土地・建物など不動産の契約書の印紙税に関しては軽減措置がありますので、印紙税は半額になっています。
・登録免許税
登録免許税とは、不動産を取得して登記をする際にかかる税金になります。
取得した不動産の権利を明確にするため土地や建物の登記(表示登記・保存登記)を行うため、その際に支払うこととなります。
所有権保存：固定資産税評価額×0.4％
所有権移転：建物は固定資産税評価額×2％、土地は固定資産税評価額×2％
抵当権設定：債権金額×0.4％
2027年3月31日まで一定の条件を満たした場合、軽減制度があります。
所有権保存：住宅は0.15％に軽減（認定長期優良住宅と認定低炭素住宅は0.1％）
所有権移転：建物部分は0.3％に軽減（認定長期優良住宅のマンションは0.1％、戸建ては0.2％、認定低炭素住宅は0.1％）
抵当権設定：住宅は0.1％に軽減
・不動産取得税
不動産取得税とは土地や建物などの不動産を取得した際に課税される税金です。
固定資産税のように毎年納税するわけではなく、一度だけ支払うかたちになります。
不動産取得税の税率
【原則】
宅地……×4％
住宅……×4％
【軽減措置】
宅地……評価額×1/2×3％
住宅……評価額×3％
※軽減措置は、2024年3月31日まで
2024年現在、住宅を購入した場合には軽減措置があり、新築した場合には1200万円の軽減がうけられます。
例として今まで住んでいた家を建て替えた場合、土地はもとから所有しているので不動産取得税はかかりません。
ただ新築した家を取得することになりますので不動産取得税の対象になります。
実際の支払額は建物が完成した後に各市町村で、建築した家の評価を行った評価額によるため事前に確認することはできません。
仮にではありますが、建物の評価額が1400万円だった場合で試算してみましょう。
評価額1400万円―軽減1200万円＝200万円が課税対象となりますので、200万円×3％＝6万円が不動産取得税の税額という計算になります。
もし評価額が1200万円に満たない場合は、軽減額の方が大きくなるため不動産取得税はかかりません。
２．家を建てることによって毎年かかる税金とは？
マイホームを新築することによって毎年払わなくてはならない税金は固定資産税と都市計画税があげられます。
・固定資産税
固定資産税は1月1日時点で土地や建物を所有している場合に課税対象となります。
5月頃に納税通知書が送られてきますので、そこで金額や評価額を知ることができます。
固定資産税の税額は基本的に、評価額×1.4％で算出されます。
評価額は新築後に各市町村で評価の上決められるのですが、工事価格の50％～60％くらいといわれていますが、あくまでおおよその概算です。
土地に関しては、土地の相場価格の70％くらいとも言われています。
軽減措置
固定資産税に対しても、新築の際には土地・建物それぞれに軽減措置があります
土地の軽減措置
| 対象となる土地 | 課税標準額 |
| 小規模住宅用地 (住宅1戸につき200㎡以下の部分) |
評価額の1/6 |
| 一般住宅用地 (200㎡を超える部分） |
評価額の1/3 |
土地の面積によって権限措置の割合が変わってきます。
建物の軽減措置
| 対象となる住宅 | 課税標準額 | 期間 |
| 一般住宅 | 評価額の1/2
評価額の1/2 |
3年間 |
| 長期優良住宅 | 5年間 |
建物は条件があり、50㎡以上280㎡以下の新築住宅であることが条件になります。
坪に換算すると約15坪から約84坪ですので、ほとんどの住宅が対象になるのではないでしょうか。
また長期優良住宅の認定を受けた住宅であれば、2年分軽減期間が延長されます。
では例として200㎡で600万円の評価額の土地に120㎡で評価額1400万円の長期優良住宅を立てた場合を試算してみましょう。
まず土地の200㎡以下の部分に対しては1/6となりますので、600万円÷6＝100万円が対象となります。
住宅に関しては、長期優良住宅のため当初５年間は評価額が半分になりますので、700万円が対象となります。
(土地の100万円＋建物700万円)×税率1.4％をかけた11万2000円が新築した際の固定資産税の資産となります。
建物の評価額は経年によって徐々に下がっていき、25年前後で評価額はほぼ最低になってその後は変動しなくなります。
また5年間の建物に対する軽減措置がなくなる6年目以降は、仮に評価額が若干下がっていたとしても固定資産税の支払額が多くなりますので注意が必要です。
・都市計画税
都市計画税とは、都市計画などの費用として道路や下水道、公園などに充てられ、区域内にある不動産の所有者にかかる税金で、毎年課税されます。
税率は0.3％を上限に市区町村ごとに定められていて、固定資産税と同じタイミングで支払います
都市計画税＝評価額×税率（最高税率0.3％）によって算出されますが、軽減措置もあります。
・小規模住宅用地（200m2以下の部分）…評価額を1/3に減額
・一般住宅用地（200m2超の部分）…評価額を2/3に減額
先ほど例に出した200㎡で評価額が600万円の土地の場合(600万円÷3)×0.3％で6000円が税額となります。
３．親からの援助を受けた際に必要になるかもしれない税金とは？
こちらは人によりますが、もし両親や祖父母から住宅資金の援助がある場合に気を付けなければならないのが贈与税となります。
住宅の新築の際の資金援助は、最大1000万円までの贈与が非課税になる特例があります。
条件を要約すると
| 期間や条件など | 内容 |
| 特例が適用できる期間 | 2026年12月31日までに受けた贈与 |
| 非課税枠の上限額 | 質の高い住宅：1,000万円 (長期優良住宅・ZEHなど) 上記以外の住宅：500万円 |
| 贈与を受ける人の条件 | 父母・祖父母などの「直系尊属」からの贈与 |
以上となりますが、注意点としては1000万円の非課税枠となる「質が高い住宅」の省エネ基準がZEH基準となりましたので、これまでよりも高い断熱性や省エネ性が求められます。
また特例を申請する際には、各証明機関からの「質の高い住宅」に適合する各種証明書が必要となりますので、住宅会社が高性能といっているだけでは対象になりませんのでご注意ください。
４．税金の減税・控除はあるの？
これまでご紹介させていただいた家を建てる際に必要となる税金にはそれぞれ軽減措置がありましたが、それ以外に減税につながる制度があります。
それが住宅ローン減税(控除)といわれる制度です。
・住宅ローン減税(控除)とは？
一般的に住宅ローン控除といわれていますが、厳密には「住宅借入金等特別控除」といいます。
住宅の取得や増改築の際に毎年の住宅ローン残高の0.7％を最大13年間、所得税から控除することができる制度です。
・住宅ローン控除を受ける条件とは？
2024年より、住宅ローン控除は「環境性能の高い住宅」のみが適用となりますので、これまでの一般住宅に分類される住宅では住宅ローン控除を受けることができません。
その他の条件として、「住宅ローンの返済期間が10年以上であること」「住宅ローン控除を申請した本人が居住していること」「床面積が50㎡以上であり、居住用の割合が1/2以上であること」があげられます。
仮に貸すことを前提とした住宅や、店舗の方が広い住宅などは対象外となりますので注意しましょう。
・住宅ローン控除の注意点
住宅ローン控除を受ける際は、初年に確定申告が必要となります。
例えば2024年9月に入居した場合は2025年2月に確定申告を行いますが、会社員であれば2年目以降は年末調整によって現前を受けられますので、生命保険などの書類と一緒に会社に提出してください。
毎年金融機関から借入残額証明のハガキなどが送られてきますので無くさないようにしましょう。
５．まとめ
いざ家を新築しようとした場合、意外と多くの税金を支払う必要があります。
そのため新築の資金計画などでは建物の金額・土地の金額といったものの他に、税金の支払いを織り込んだうえでの計画が不可欠になります。
特に建築会社の請負内容に含まれないため、見積もり時にも全く触れられていない場合もあり得ます。
後から思いもよらない出費にならないように事前に把握しておきましょう。
また借入金額が大きくなりやすい住宅ローンでは、住宅ローン減税の恩恵も大きいため、条件が当てはまるかどうかも事前に建築会社に確認しておくべきではないでしょうか。
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